Six situations qui appellent une instruction.

Successions et indivisions

Pluralité d’héritiers, désaccords sur la valeur, indivision bloquée, mandat de succession, situations soumises à décision judiciaire.

Avant toute commercialisation, il faut établir qui détient quoi : dévolution successorale, quotes-parts, actes antérieurs, éventuelles donations rapportables. Une vente engagée sans cette lecture se heurte, au stade du compromis, à un refus de signature ou à une contestation de valeur.

APAIX Capital intervient comme cabinet référent en successions et indivisions à Aix-en-Provence : coordination avec le notaire, les héritiers et, le cas échéant, l’avocat en charge du partage.

L’instruction porte sur la validité des mandats, l’articulation avec la procédure lorsqu’un partage judiciaire est en cours, et l’équilibre entre indivisaires afin que le prix retenu soit acceptable par tous plutôt qu’imposé par un seul.

Démembrement de propriété

Usufruit, nue-propriété, quasi-usufruit, valorisation respective des droits, conséquences fiscales et successorales de chaque scénario.

Évaluer un usufruit n’est pas estimer un bien. La valeur dépend de l’âge de l’usufruitier, du rendement du bien, de la durée résiduelle et du barème retenu — fiscal ou économique — dont le choix modifie sensiblement la répartition du prix.

APAIX Capital chiffre le démembrement et la répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire, en cohérence avec l’objectif patrimonial de la famille.

Chaque scénario — cession en pleine propriété, report du démembrement sur le prix, remploi, réunion anticipée — emporte des effets fiscaux et successoraux distincts, exposés avant décision et coordonnés avec le notaire chargé du dossier.

Viager

Calcul du bouquet et de la rente, espérance de vie, réversion, clauses résolutoires, équilibre entre les parties.

Le viager est une opération technique : la rente doit rester servie, la clause résolutoire opérante, la réversion cohérente avec la situation familiale, et l’équilibre entre vendeur et acquéreur démontrable en cas de contestation.

APAIX Capital construit et sécurise les opérations de viager — bouquet, rente, réversion, garanties — sur Aix-en-Provence et le Pays d’Aix.

Le cabinet ne propose cette solution que lorsqu’elle répond réellement au projet. Elle est systématiquement comparée à d’autres montages — vente avec réserve d’usage, cession de la nue-propriété, arbitrage patrimonial — avant toute préconisation.

Ventes occupées

Droits de l’occupant, incidence sur la valeur, typologie d’acquéreurs spécifique.

La nature du bail, sa date, le loyer pratiqué et les congés déjà délivrés déterminent à la fois la décote applicable et le profil des acquéreurs susceptibles d’être intéressés. Une présentation en vente libre d’un bien occupé conduit à une renégociation, au mieux.

APAIX Capital instruit les ventes occupées et sélectionne les acquéreurs investisseurs pour lesquels l’occupation est un atout.

L’instruction vérifie la régularité du bail et des quittancements, chiffre le rendement réel et oriente la diffusion vers les investisseurs pour lesquels l’occupation constitue un intérêt et non un obstacle.

Biens présentant une difficulté technique ou structurelle

Désordres, servitudes, régularisations d’urbanisme, questions de copropriété.

Extension non déclarée, division ancienne, servitude de passage contestée, ravalement voté mais non appelé, infiltration récurrente : ces sujets font échouer les ventes lorsqu’ils sont découverts par l’acquéreur ou son notaire.

APAIX Capital fait lever ces points en amont, avec les hommes de l’art, avant toute mise en marché.

Ils sont instruits en amont : consultation des procès-verbaux et des règlements, examen des autorisations d’urbanisme, chiffrage des travaux, et lorsque nécessaire régularisation préalable. Le prix intègre alors la difficulté au lieu de la subir.

Transmission et arbitrage patrimonial

Vendre, conserver, réorganiser : la décision précède la transaction et engage la fiscalité comme la famille.

L’analyse porte d’abord sur les objectifs : revenus, protection du conjoint, équité entre enfants, horizon de détention, exposition fiscale. La question de la vente n’intervient qu’ensuite, comme l’une des réponses possibles.

APAIX Capital accompagne l’arbitrage patrimonial et la transmission, du diagnostic des scénarios jusqu’à la signature.

Les scénarios sont comparés de façon chiffrée puis mis en œuvre en lien avec les conseils habituels de la famille lorsque le dossier le nécessite.